进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。在十几年的时间里，数以亿计的人口迁入城市，并定居下来，实现了生活水平的巨大提高，并在这一过程中创造了前所未见的经济繁荣。
在这一背景下，中国城市的房地产价格开始普遍上升，并在后期出现巨大分化。尽管中国仍然是一个中高收入国家，但北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平，引发对于房地产泡沫的忧虑，并造成代际之间的财富鸿沟。
普遍的分析将此归结于2008年金融危机以后过于宽松的货币政策，以及政府为刺激经济而采取的其他一些措施。这当然是有道理的，但也存在许多难以解释的问题。
本文试图讨论三个问题：
一、2010-2012年是中国城市化进程的重要分水岭。在此之前，人口的流动在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分;在此之后，人口开始集中向大城市和特大城市加速流动，而中小城市的人口流入相对更缓慢。
二、由于地方政府对土地市场的垄断，决策认知，在中小城市土地供应相对充足的同时，特大城市的土地供应十分匮乏。这与2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。
三、2009年全球金融危机之后一揽子刺激政策造成了全国范围内房价的普遍上涨和存货的快速积累。2012年以后，在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落，这期间的变化显示了去泡沫化的改变。
由于前面讨论的人口流向的分化，不同城市的存货去化速度呈现显著差异，导致2016年初以来，不同城市之间的房价呈现排浪式上升：率先完成存货去化的城市房价领涨，后续其他城市存货去化逐步完成，房价开始跟随上涨。
更基本地看，尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要，但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成(或将要完成)存货去化的关键因素，这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市，那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。
中国城市化进程的转折：从城镇化到都市化
进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%，年均城镇化率提升1.33个百分点，年均城镇常住人口增加2091万人。
即便在2010年以后，中国城镇化进程稍有放缓，在2011年至2016年间城镇化率提升的速度平均仍然有1.2个百分点，平均每年城镇常住人口增加2053万人。
2000年至2016年间，中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来，实现了生活水平的巨大提高，也创造了前所未见的经济繁荣。
随着人口不断涌入城市，房地产市场面临旺盛的需求，城市房地产价格开始普遍上升。观察中国不同城市之间的房地产价格变化，无论是基于国家统计局公布的新建住宅价格指数，还是基于百城住宅价格指数，都可以将房地产市场划分为两个阶段。
第一个阶段是在2013年以前，期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近;第二个阶段是2013年至今，这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化，城市之间房价呈现排浪式上涨。一线城市房价始终高歌猛进，一些二线城市的房价在2016年以后也出现了明显上行，但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下，直到2017年上半年一部分三四线城市的房价才开始上行。
2012年至今，三四线城市房价涨幅明显低于居民收入增速，甚至低于通货膨胀的涨幅。与此同时，北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平，引发泡沫忧虑。房地产市场表现出如此显著的分化。
我们知道，城市化的进程是过去许多年来房地产市场在需求层面的重要支撑力量。
在衡量城镇化，特别是描绘城市的房地产市场需求时，经常使用的一个指标是城市常住人口数量。但在技术上，使用常住人口这一指标存在一些不足。统计制度中，常住人口定义为“居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人”。
在实际统计操作过程中，确定人口在城市中是否连续居住6个月以上存在一定困难，使得常住人口数据存在一定遗漏。更重要的是，居住在城市中6个月以上的人口还包括农民工、快递员等低收入人群，他们虽然创造了很大的经济价值，是城市生活不可或缺的一部分，但是与所在城市的房地产市场未必有非常紧密的联系。这些因素使得用常住人口去定义和统计房地产市场的需求存在明显的瑕疵。
为了克服常住人口数据存在的问题，我们尝试使用多种其他指标来描绘城市人口的数量，特别是描绘和城市房地产市场需求关联紧密的人口数量。这些指标包括，城市用水量、用电量、固定/移动电话数量等。但这些指标都或多或少存在一定瑕疵，例如用水量、用电量、移动电话数量还会受到生活习惯改变、科技迅猛发展、人口流动等影响，使得这些指标均存在很多不足。
经过一些尝试后，我们倾向于使用一个更加有效的指标——小学生在校生人数，它具有强大的解释能力。小学生在校生人数作为描述城市化的代理指标，优点在于数据易于获取，质量可靠，与城市房地产市场的需求联系紧密。在以下的讨论中，我们将可以看到小学生在校生人数是一个值得重视的、可靠的代理指标。
以小学生在校生人数作为描绘城市房地产需求的指标，我们首先提出一个重要的观察。图3中的横轴是2013年到2015年33个一二线城市一至六年级小学生在校人数的增长情况，纵轴是2013年1月至2016年8月这些城市的房价累计涨幅。可以明显地看到这两组数字之间存在着紧密的联系，其拟合优度达到50%。
图4中我们进一步扩展了数据的时间序列长度，横轴是2009年到2015年小学在校生的增速，纵轴是这些城市2009年1月到2016年9月(新的一轮房地产调控政策出台之前)房价的涨幅。可以看到，两者之间的关系在更长的时间跨度上进一步增强，拟合优度进一步提高到58%的水平。
2013年到2015年，全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下，我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上，远超全国平均水平，同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端，例如西宁、呼和浩特、昆明等城市，小学在校生人数增速是负增长或接近零增长，我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。
小学生流向哪里，他们年轻的父母大概就会在同一时期流向那里。这一结果表明，在我们研究的样本区间内，中国的青壮年人口集中流入一部分城市，而相对离开另外一部分城市。在青壮年人口集中流入的这一部分城市，房价就出现了大幅度的上涨，而他们相对离开的这一部分城市房价的上涨较弱。
这是我们基于横截面数据看到的简要结论。那么这一结论在时间序列上是否可以得到更加扎实的支持呢?
我们把中国二线城市按照房价涨幅分为两组。图5的红线是房价涨幅排名前10的二线城市小学在校生人数增速，蓝线表示的是房价涨幅排名后10名的城市(按照2015年1月至2016年7月房价涨幅将二线城市分为两组，房价涨幅居前的城市包括厦门，南京，合肥，广州，杭州，天津，武汉，福州，郑州，南昌;涨幅靠后的城市包括沈阳，兰州，哈尔滨，长春，昆明，大连，呼和浩特，银川，西宁，乌鲁木齐)。两组城市小学在校生人数增速在2010年以前非常接近，2011年以后，红线则始终明显高于蓝线。
这意味着，2010年以前，从小学在校生人数增速的角度观察，房价涨幅靠前的二线城市和靠后的二线城市人口流入的趋势没有明显的区别。人口开始流入一部分二线城市，而离开另一部分城市，这种情况是2011年到2012年才开始出现的。
人口流向的变化对房地产市场带来了哪些影响呢?
我们比较这两组二线城市住宅销售面积增速的差异(见图6)。可以看到在2010年之前，两组城市的住宅销售面积增速的差平均略低于0，但是2011年以后两组城市住宅销售增速的差维持了较高的水平，后期进一步扩大到20%左右。所以在人口大量流入和流出的二线城市，除了小学生人数增速的差异外，我们也可以在住宅市场上看到明显的差异。
继续对比这两组城市的住宅新开工面积增速的差异(见图7)。2012年之前，两组城市住宅新开工面积增速的差别不大。而在2012年以后，房价涨幅居前的城市住宅新开工面积增速明显高于房价涨幅靠后的城市。
这样的一系列变化，不能够简单地用流动性和投机炒作来解释。
简单地说，2011-2012年以后，以小学生人数增速为代表观察的中国青壮年人口开始集中流入一部分城市，而离开另外一部分城市。这种变化首先在小学在校生的数据上显著体现出来，同步地在住宅销售市场上体现出来，并几乎同步地在住宅新开工市场上体现出来。经过一段时间的滞后，2015年下半年以后，这一趋势在城市房价中开始体现出来。
为什么这一系列变化对房价的影响在2015年下半年才开始非常显著地体现出来，中间存在两三年的滞后?我们将在下文房地产存货部分中深入展开和讨论。
需要问的是，人口为什么集中流入一部分城市而离开另外一部分城市呢?
一个简单的想法是有一部分城市提供了更好的就业机会，更好的收入水平，所以人口开始向这一部分城市流动。但是我们对于数据检查的结果显示这种想法并不正确。
我们研究这两组城市的居民可支配收入情况(见图8)，同样可以看到2011-2012年左右是一个断点。在2011年之前，这两组城市的居民可支配收入增速水平接近。2012年以后，这两组城市的居民可支配收入增速出现了非常显著的分化。人口集中流入的这些城市，居民可支配收入增速明显弱于对照组。这一情况在历史上是没有的。
换句话说，人口向这些城市流动，并不是因为这些城市有更好的就业机会。因果关系是反过来的。因为一些其他的原因，人口开始流入一部分城市;对于这部分城市来讲，由于人口的大量流入，劳动力的供应在增加;在这种情况下工资的增长放慢，房价的上升加剧。这一结果非常清晰地告诉我们，人口流向的变化与经济机会的差异是没有关联的。
那么人口流动变化的原因是什么呢?我们认为一个可能的解释是教育资源在不同城市之间分布的差异。
对于孩子正在上小学的年轻父母而言，要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平，环境的质量，治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市，这些城市的人口流入就在上升，并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢，同时表现为小学在校生人数增速上升，房价上升，以及住宅新开工上升。
图9中横轴是中国不同城市在公共教育领域的投入情况，纵横是中国不同城市小学在校生人数增速。考虑到中国的人口流动大多集中在省份内部，我们用城市人均教育财政支出与该省人均教育财政支出的比值，来衡量教育资源的集中情况。可以看到这两组变量之间存在非常强的关联。
以此衡量的教育资源层面上相对投入最大的城市是厦门和深圳，而厦门和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考虑深圳有非常蓬勃的经济增长作为人口流入的支撑，厦门受经济因素的影响至少不像深圳那么突出。
但是当我们从教育和财政支出的角度观察，我们可以看到明显的差异，例如呼和浩特、西宁、乌鲁木齐、海口等城市人均教育支出相对较少，人口流入也要弱得多。
接下来一个问题是为什么这个变化发生在2012年?一个可能性较大的解释是，中国的小学在校生人数增速从1998年到2010年一直处于负增长。2011年以后，才重新恢复了正增长，这一正增长的情况也许会持续到2025年前后。小学在校生人数从负增长转为正增长，说明他们的父母，这些青壮年人口在全社会流动人口中的占比在2012年前后出现了显著的抬升。
2000年以来，中国每一年涌入城市的人口数量差别并不很显著。2011年以后小学在校生人数增速转正，说明年轻父母在全部流动人口中的占比出现了显著的提升。这一提升使得年轻父母的选择在宏观层面上具有显著的重要性，使得我们可以比较容易观察到他们的影响。价值观念在代际之间的差异可能也与人口流向变化有一些关联。
综合我们上述整理和观察的数据，2010年之前，中国经历了城镇化。这期间人口向大城市、中等城市和小城市流动是没有选择性的。但是在2012年以后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市，城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。
这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上，直到2015年下半年才逐渐体现出来。
那么，在都市化过程中，人口集中流入了哪些城市呢?我们总结在图10显示的中国地图上。红色的区域是小学在校生人数增速大于平均水平加两倍标准差，蓝色的区域是大于平均水平加一倍标准差。
在中国的北方，人口主要是流入北京和郑州(西安和天津处于蓝色区域，也有较快的流入);西南地区是流向成都;东南沿海是流向深圳、广州、厦门;在长江中下游，出现了一个密集的城市群，包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等，这些城市都处于红色区域，显示人口在非常快速地向这一区域集中。
我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起，这是中国都市化过程中非常鲜明的特征。
从城镇化到都市化，这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑。
城镇化与土地制度
1982年，全国人大通过了新修订的宪法，首次对土地所有权制度进行了明确规定，增加了“城市的土地属于国家所有”的条款。
这形成了中国大陆房地产市场与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异：中国大陆的城市土地制度是国有的，全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。其影响在于，在私有制度下，土地供应是竞争性的;在国有制度下，土地供应是垄断性的。
换句话说，人口流入城市会推动房价和地价上升，在私有制度下，这会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应，或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率，来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度，从而限制了房价的水平。
在国有制度下，由于缺乏其他供地主体的竞争，面对大量人口流入，城市土地供应难以快速扩大，这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。实际上，在任何一个垄断市场上，相对于竞争市场而言，产品的价格总是显著更高。
那么这一理论分析在多大程度上可以解释中国的土地供应情况、以及与国际城市之间的差异呢?我们将会看到，尽管实际的数据和情况要更加复杂一些，但对于中国特大城市的情况而言，这一分析与现实符合得比较好。
(一)居住用地供应比例低于国际水平
首先，我们使用美国国家航空航天局的数据，观察相同的比例尺下在高空拍下来的城市夜晚灯光亮度。图11是四个地区，包括中国的长三角、珠三角、东京周边以及纽约的周边。图12是北京和天津的周边，伦敦的周边，韩国首尔的周边以及莫斯科的周边。
关键词： 中国房价上涨
